10月25日，無錫完成第四批次集中供地，成為22個(gè)城市中首個(gè)完成第四批次集中供地的城市。此次為吸引房企積極參拍，無錫加大了核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，但因房地產(chǎn)市場整體尚未回暖，疊加臨近年底房企資金相對緊張，13宗地塊仍全部底價(jià)成交。

平淡的土地市場之外，今年以來，無錫出臺了一系列“穩(wěn)樓市”政策，推出優(yōu)惠利率、帶押過戶、降低首付比例、調(diào)整限購限售政策等等，但目前無錫樓市仍不溫不火。盡管“銀十”初期，多家主流房企推出密集的優(yōu)惠活動，小幅拉升了無錫樓市的熱度。但克而瑞無錫指出，地產(chǎn)調(diào)控大背景不變，無錫未來樓市的預(yù)期依然是求“穩(wěn)”。

地方國資拿地金額占比降至33%

【資料圖】

10月25日，無錫第四批次集中供地毫無波瀾地落下帷幕，13宗地塊全部底價(jià)出讓，成交總價(jià)163.78億元，顯示市場熱度仍維持在低位。而此前一天，無錫公布了地塊報(bào)名結(jié)果，13宗涉宅用地均只有一家報(bào)名企業(yè)，即意味著所有地塊均將底價(jià)成交。

“本次地塊數(shù)量適中，同時(shí)核心區(qū)加大供應(yīng)，如新吳區(qū)太科園板塊在斷供3年后，一次性掛牌2宗地塊，起拍價(jià)達(dá)到18000元/平方米，但最終均底價(jià)成交，可見無錫土地市場熱度并無提升。”中指研究院方面坦言。

值得注意的是，多家研究機(jī)構(gòu)指出，無錫此輪土拍，財(cái)政部政策效果初顯：公開資料顯示，國慶節(jié)之后，財(cái)政部印發(fā)《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》。其中提到“嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”。

整體來看，在第四批次無錫土拍中，地方國資拿地比例明顯下降。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，今年以來，無錫的集中供地一直以城投等地方國資作為主力軍，前三批次中，地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%，而央企、國企在四批次之前還尚未在無錫拿地。 “根據(jù)當(dāng)前拿地企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)初步計(jì)算，本次無錫土拍地方國資拿地金額占比大幅下降至33%，可見該政策對于限制地方國資托底拿地起到了一定的約束效果。”張凱表示。

克而瑞無錫亦認(rèn)為，上述政策限制了城投過度拿地：“這一次可以看到一些非城投或者與城投合作的開發(fā)商拿地，出現(xiàn)了一些久違的名字，也有新名字的出現(xiàn)。”

具體來看，位于太科園板塊的XDG-2022-69號地塊、XDG-2022-70號地塊均以18000元/平方米的樓面價(jià)成交，為本次土拍最高樓面價(jià)，由“新面孔”上海中鷹黑森林投資(集團(tuán))有限公司競得。據(jù)公開資料，該公司以打造“科技住宅”“森林豪宅”聞名，在上海普陀打造有“中鷹·黑森林”項(xiàng)目，此次奪地為首進(jìn)無錫。

據(jù)克而瑞無錫統(tǒng)計(jì)，太科園板塊已“斷供”3年，上一次出現(xiàn)成交還是在2019年11月。彼時(shí)，大發(fā)競得XDG-2019-57號地塊，也是板塊內(nèi)的首宗“萬元地”。2022年8月，太科園板塊內(nèi)商品住宅庫存僅為1.57萬平方米，按照近12個(gè)月去化流速，去化周期約3個(gè)月。“板塊內(nèi)土地市場長期空白，新房市場庫存告急，亟需補(bǔ)倉。未來，待這兩幅宅地入市，或?qū)⑻钛a(bǔ)太科園板塊近年來的新房市場庫存不足的現(xiàn)狀。”克而瑞指出。

除中鷹黑森林外，綠地香港以總價(jià)18.7億元攬得梁溪區(qū)三宗地塊。至于拿地原因，綠地香港方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)說，“企業(yè)還是要發(fā)展的”，而綠地香港“目前在無錫重倉”。

三批次“民企獨(dú)苗”朗詩則再入局無錫，以4.45億元競得XDG-2021-32號地塊，“后續(xù)是獨(dú)立開發(fā)、還是引入地方國資聯(lián)合開發(fā)、亦或是延續(xù)近幾年的轉(zhuǎn)型路線小股操盤做代建，值得市場關(guān)注”，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示。此外，在惠山區(qū)，保利進(jìn)行了補(bǔ)倉，以總價(jià)54.3億拿下分別拿下XDG-2022-82號地塊及XDG-2022-83號，均為住宅地塊。

樓市預(yù)期依然求“穩(wěn)”

無錫是22個(gè)城市中首個(gè)完成第四批次集中供地的城市。通過4次集中供地，無錫年內(nèi)共出讓48宗地，總成交金額約為588.51億元。

從4輪競拍情況來看，作為長三角熱門城市的無錫，“曾經(jīng)懸念迭起、大起大落的土拍局面，注定一去不復(fù)返。穩(wěn)中有變，瞄準(zhǔn)市場需求的土拍，以后或?qū)⒊蔀闊o錫土拍常態(tài)”，克而瑞無錫總結(jié)說。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在此輪13幅地塊全部底價(jià)出讓之前，無錫第三批次集中供地的11宗地塊亦全部為底價(jià)成交，總成交價(jià)為120.04億元。而第一、二批次土拍的情況也未有太多亮眼之處：今年5月7日啟幕的無錫首批集中供地中，8宗地塊總成交價(jià)103.97億元，其中7宗底價(jià)成交，1宗溢價(jià)成交；8月1日，無錫二批集中供地成功出讓16宗，其中1宗封頂搖號、2宗溢價(jià)成交、13宗底價(jià)成交，總出讓金200.7億。

而在平淡的土地市場之外，今年以來，無錫出臺了一系列穩(wěn)定樓市的政策，推出優(yōu)惠利率、帶押過戶、降低首付比例、調(diào)整限購限售政策等一系列政策，但目前無錫樓市仍不溫不火。

10月24日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年9月70個(gè)大中城市商品房住宅銷售價(jià)格指數(shù)，長三角9個(gè)入選城市中，無錫下跌0.1%；二手房銷售價(jià)格方面，9月無錫環(huán)比下降0.3%。

同時(shí)，來自克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1-9月無錫市區(qū)商品房住宅新增供應(yīng)243.24萬平方米，同比下降54.06%；成交面積229.22萬平方米，同比下降58.08%。不過，成交均價(jià)23643元/平方米，同比上漲10.09%。

不過，“銀十”開局，無錫樓市的熱度有所提升。據(jù)公開報(bào)道，“十一黃金周”期間，30個(gè)主流開發(fā)商在無錫推出優(yōu)惠活動，取得一定成效。來自無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月10日-10月16日，無錫商品房一周備案成交面積7.16萬平方米，環(huán)比增幅202.48%，成交套數(shù)561套，環(huán)比增幅164.62%，商品房成交量有所提升。

另據(jù)“無錫發(fā)布”，10月8日，在沖刺四季度的政府會議上，關(guān)于房地產(chǎn)方面，無錫市市長趙建軍表示，“要盯緊盯實(shí)商品房銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)，優(yōu)化推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的增量政策”。

無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言，受經(jīng)濟(jì)下行等多重因素的影響，住房銷售還存在著一些困難，房企的資金壓力也比較大，表現(xiàn)在土地市場上回暖得也比較慢。

“但相信在中央‘因城施策，用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求’的政策指引下，在省市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的具體暖市新政的幫助下，在市場各方的共同努力下，無錫市土地市場和房地產(chǎn)市場一定會進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的目標(biāo)”，沈洵樂觀地表示。

“對于無錫來說，未來房價(jià)不言漲，只言‘穩(wěn)’，是比較合理的期待。”克而瑞無錫指出，地產(chǎn)調(diào)控大背景不變，無錫未來樓市的預(yù)期依然是求“穩(wěn)”。

（文章來源：華夏時(shí)報(bào)）